Bất cập trong chính sách thu tiền sử dụng đất.

Bảng giá đất hàng năm phải thích hợp với giá thị trường trong điều kiện thường nhật được dùng làm căn cứ để tính với 7 mục đích theo Luật Đất đai ứng dụng cho cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp đấu giá quyền dùng đất hoặc đấu thầu dự án có dùng đất

Theo kiến nghị của Cục Thuế TP. Nguyễn Huế. HCM cho rằng, cần xem xét lại mức giá do nhà nước quy định trong việc đền bù phóng thích mặt bằng để khấu trừ vào tiền SDĐ cho có lí hơn. HCM (Ảnh minh họa).

Bảng giá đất cần được ổn định trong từng thời gian (5 năm), trừ trường hợp có biến động trên 20% cần phải điều chỉnh. Ngoại giả, việc ban hành luật sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở cần phải đống bộ, thống nhất tránh chồng chéo với các bộ luật can dự như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư … Trước ngày có hiệu lực thi hành Luật thì các nghị định quy định chi tiết, thông tư hướng dẫn cũng phải được ban hành kịp thời, rõ ràng dễ hiểu, đảm bảo tiện lợi khi triển khai áp dụng trong thực tế.

Đối với trường hợp không có phương án bồi thường, phóng thích mặt bằng, chủ đầu tư phải thỏa thuận mức đền bù với người dùng đất nhưng không được khấu trừ vào tiền SDĐ cao hơn giá bồi hoàn, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất tại cùng thời khắc. Ngoại giả, do khung giá đất ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định, giá đất tối đa ở TP.

Uổng không được khấu trừ sẽ được chủ đầu tư tính vào tổn phí đầu tư dự án, điều này đẩy giá đầu ra của bất động sản tăng cao, không phản chiếu đúng giá trị bất động sản.

HCM, đối với việc khấu trừ tiền SDĐ trong trường hợp có phương án đền bù, giải phóng mặt bằng bây chừ chưa hợp lí về giá theo phương án được duyệt rất thấp so với thực tiễn hầu hết DN phải tự bỏ tiền ra đền bù để giải phóng mặt bằng.

Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến việc các tổ chức được quốc gia giao đất, cho phép được chuyển mục đích SDĐ, đã kê khai nhưng chưa thực hiện nộp tiền đầy đủ vào ngân sách nhà nước để nợ tiền SDĐ kéo dài. Cục Thuế TP. Đồng thời, khi chấp thuận dự án đầu tư giao đất, thuê đất, chuyển mục đích SDĐ cần đánh giá đúng năng lực của chủ đầu tư dự án, đặc biệt, coi xét lại tình hình tài chính, bổn phận thuế của doanh nghiệp từ các cơ quan cai quản quốc gia như tài chính, thuế.

Do vậy, nhiều chủ đầu tư phải nợ tiền SDĐ (chưa khấu trừ) dẫn đến tình trạng tồn đọng tiền SDĐ càng ngày càng tăng. HCM, không nên áp dụng khung giá đất ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính Phủ mà nên giao quyền chủ động cho địa phương cứ phương pháp xác định giá đất để ban hành.

Hằng năm, ngân sách phải tốn không ít phí tổn để điều tra, khảo sát xây dựng bảng giá hằng năm và và thuê đơn vị giám định giá từng khu đất.

Nguyễn Huế  Giá đất chưa hợp với giá thị trường  Cụ thể, về giá đất, quy định giá tính tiền SDĐ phải sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường…buộc phải thẩm định giá đối với từng dự án. HCM nhưng chưa được điều chỉnh làm cho bảng giá đất được UBND thành phố ban hành những năm trước đây chỉ được ứng dụng hạn chế cho việc thu tiền SDĐ đối với hộ gia đình cá nhân trong hạn mức đất ở, thu lệ phí trước bạ, tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Trên thực tế, việc bồi hoàn phóng thích mặt bằng theo hình thức thỏa thuận thường kéo dài (trên hai năm trở lên) nên chủ đầu tư chưa thực hiện việc khấu trừ tiền đền bù, phóng thích mặt bằng vào tiền SDĐ mà đã phải có nghĩa vụ nộp tiền SDĐ từ khi có quyết định giao đất.

HCM không quá 81 triệu đồng/m2 không còn hiệp với thực tiễn thị trường TP. Khấu trừ tiền SDĐ chưa hợp lí  Theo Cục Thuế TP. Nợ tiền dùng đất kéo dài là tình trạng phổ quát của nhiều dự án tại TP. Thành thử, các tổ chức thẩm định giá khác nhau khi giám định giá trị quyền SDĐ sẽ có kết quả khác nhau. Như vậy, với phương pháp xác định giá đất như trên tại TP.

Ngoài ra, việc khấu trừ tiền bồi hoàn, giải phóng mặt bằng vào tiền SDĐ theo các quy định trên dẫn đến số tiền khấu trừ là không đáng kể so với số tiền SDĐ phải nộp. Tuy nhiên, việc căn cứ vào chứng thư thẩm định giá không đảm bảo độ tin cẩn cao do bây chừ không đủ nguồn dữ liệu giao tiếp thực tế trên thị trường và phương pháp xác định giá trị quyền SDĐ ước định chủ quan và giá trị kì vọng ngày mai.

HCM tồn tại đồng thời 2 loại giá là giá đất ở theo đường và giá đất cụ thể do UBND thành phố ưng chuẩn theo từng dự án. Sau khi có quyết định giao đất cần có quy định chế tài đối với chủ đầu tư ngoài biện pháp phạt nộp chậm và có giải pháp cụ thể để giải quyết hậu quả pháp lí sau khi thu hồi dự án đối với đơn vị không đủ năng lực tài chính, kéo dài chậm triển khai dự án để nợ tiền SDĐ, gây bất ổn cho thị trường bất động sản…/.