“Mô hình Usilk City” tiềm tàng nhiều mẫu rủi ro.

Theo thỏa thuận hiệp đồng ký kết, chủ đầu tư sẽ phải bàn giao nhà cho khách hàng vào quý IV năm 2011, chậm nhất là quý I năm 2012

Phương án giải cứu Usilk City đã được sự hợp nhất và cam kết dự của 281 khách hàng. Đặng Nguyễn. Mô hình mới ở Usilk mặc dầu có những đích tốt và nhận được sự đồng thuận cao từ phía khách hàng, chủ đầu tư, nhà băng và ngay cả Bộ Xây dựng cũng muốn nhân rộng mô hình nhưng về thực chất mô hình Usilk này vẫn chứa đựng những rủi ro rất lớn từ cách thức quản lý.

Mô hình này được nhiều người đánh giá cao tuy nhiên thực tế nó cũng tiềm tàng nhiều rủi ro. Nối gót dự án Usilk City và dự án Ecomi, chủ đầu tư dự án chung cư, chủ đầu tư dư án chung cư Hạ Đình (Thanh Xuân, Hà Nội) đưa ra phương án, khách hàng mua sẽ nộp 100% tiền vào nhà băng Baovietbank. Thứ hai, việc quản lý dòng tiền cùng chủ đầu tư sẽ gặp rủi ro rất lớn khi các khách hàng đã cam kết không nộp đủ số tiền, đúng thời kì quy định vào quỹ chung.

000 tỷ đồng, được thiết kế, tham mưu quản lý dự án bởi các đối tác đến từ Hàn Quốc. Nghĩa vụ chất lượng công trình trước đây do đơn vị tham vấn giám sát nhận nay lại được “san sẻ” cho ba đơn vị khác nếu để đảm bảo tiến độ mà công trình thi công không đúng yêu cầu kỹ thuật.

Tuy nhiên, các bên cũng cần cân nhắc các đích tiến độ, chất lượng để bảo đảm khắc phục những rủi ro nêu trên, bảo đảm sự hoàn thành và giải cứu thành công dự án.

Số tiền gửi vào account chung sẽ được chia làm 23 ứng với tiến độ 23 tuần của dự án theo mô hình quản lý mới. Bên cạnh đó, “trong cái khó, ló cái khôn” các nhà đầu tư dự án Usilk City đưa ra mô hình quản lý mới, theo đó họ sẽ ủy thác cho nhà băng quản lý vốn đóng định kỳ mua nhà thay vì chảy vào túi doanh nghiệp như trước đây.

Việc giám sát đảm bảo vốn góp từ một khách hàng đã khó, với 281 khách hàng khác nhau thì là rất khó khăn khi mà chừng độ góp vốn là khác nhau. Ngày 15/8, hội nghị khách hàng mua nhà tại dự án Emico đã diễn ra và nhiều khách hàng cho biết, để chia sẽ những khó khăn của chủ đầu tư, nhiều nhà đầu tư chấp thuận đóng tiếp số tiền theo giao kèo tuy nhiên vấn đề đặt ra cần có sự minh bạch trong việc quản lý dòng tiền.

Mô hình “kiểu mẫu” đang được nhân rộng   Mô hình khách hàng tham dự “quản lý dòng tiền” mà Usilk đang triển khai mặc dầu chưa biết mức độ thành công ra sao nhưng đang trở thành mô hình kiểu mẫu trong việc giải quyết vướng mắc của các dự án bất động sản ở khu vực Hà Nội.

Khách hàng sẽ chuyển các khoản tiền của mình còn thiếu trong hiệp đồng mua nhà và gửi vào tài khoản chung đó. Điều đáng nói là ngoài tham vấn giám sát và đơn vị thi công có can hệ trực tiếp đến chất lượng công trình và có đủ chuyên môn để đánh giá chất lượng công trình thì ba đơn vị còn lại tham dự vào “mô hình Usilk” này hầu như thường có chuyên môn để có thể đánh giá chất lượng công trình.

Ông Vũ Cương Quyết, giám đốc điều hành Công ty cổ phần Đất Xanh miền Bắc nhận xét “đây thực sự là lối thoát cho những dự án mà chủ đầu tư đã huy động 50-60% giá trị giao kèo của khách hàng”. Có thể kể đến dự án Chung cư Emico (Mễ Trì, Từ Liêm) do Tổng công ty phát triển phát thanh truyền hình thông tin (Emico) làm chủ đầu tư. Sự thành công của mô hình quản lý dòng tiền mới ở Usilk nếu có không chỉ giúp cho những khách hàng của dự án này “tự cứu mình” mà còn giúp dự án thành “một mô hình kiểu mẫu” cho các dự án BĐS khác.

Theo cam kết, nhà băng sẽ chuyển tiền để chủ đầu tư tính sổ các khoản cho nhà thầu thi công khi có đủ chữ ký, việc công nhận của đại diện khách hàng, chủ đầu tư, nhà băng và tham mưu giám sát.

Mỗi cá nhân, có thể vì một lý do bất khả kháng nhưng cũng có thể là vì nguyên do chủ quan khi mà “sự hồ nghi về sự thành công của mô hình” vẫn hiện diện có thể sẽ không góp vốn đúng như cam kết.

Trong đó, khách hàng sẽ tạo trương mục tại ngân hàng BIDV và một tài khoản chung. Khi ấy, ngân hàng sẽ vẫn thiếu vốn cung ứng để tính sổ cho các nhà thầu thi công và chủ đầu tư không có vốn để hoàn tất dự án như cam kết. Có thể thấy, ngoài vốn góp của khách hàng thì chủ đầu tư còn phải đủ nguồn lực, nguồn vốn đối ứng trong trường hợp vốn góp của khách hàng không đủ nhằm bảo đảm thi công dự án đúng hạn.

Khách hàng mua căn hộ và nộp tiền sẽ nhận được giấy cam kết tiến độ do ngân hàng Baovietbank phát hành, bảo đảm người mua sẽ nhận được nhà đúng thời hạn. Sự thành công của mô hình quản lý dòng tiền mới ở Usilk nếu có không chỉ giúp cho những khách hàng của dự án này “tự cứu mình” mà còn giúp dự án thành “một mô hình gương mẫu” cho các dự án BĐS khác.

Nhưng đến nay, quá hạn bàn giao gần 2 năm mà dự án vẫn còn đầy bề bộn do chủ đầu tư không có đủ năng lực tài chính để khai triển. Theo phương án quản lý mới này, dự án sẽ được các bên hoàn tất trong vòng 23 tuần tức là đến cuối năm 2013 khách hàng tại 3 tòa nhà cụm CT1 sẽ được nhận nhà.

Ảnh minh họa   Phương án giải cứu chưa có tiền lệ  Usilk City là dự án do Công ty CP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư, Usilk City có quy mô 9,2ha và mức đầu tư 10.

Thứ ba, mô hình sẽ khả thi hơn với những trường hợp vốn huy động không quá lớn, nói cách khác trường hợp số tiền của các cá nhân chủ nghĩa đồng ý tham gia mô hình mới phải đóng là nhỏ, tức thị đây là những hộ đã đóng gần như quờ quạng giá trị căn hộ cho chủ đầu tư thì số tiền góp vốn từ những hộ này sẽ không đủ để chủ đầu tư xoay sở trong 23 tuần để hoàn thành dự án.

Nếu dự án chậm tiến độ ngân hàng sẽ hoàn tiền và phí phạt cho khách hàng. Đầu tháng 8/2013, sau hàng loạt những khiếu kiện không thành và không muốn tài sản của mình nằm phơi sương, khách hàng mua nhà tại dự án đã đề xuất “mô hình quản lý dòng tiền” mới với sự tham gia của ba bên, chủ đầu tư, đại diện khách hàng và nhà băng BIDV. Hằng tuần, chủ đầu tư sẽ không nhận được trực tiếp khoản tiền này mà nhà băng sẽ chuyển trực tiếp cho các nhà thầu tham dự xây dựng dự án sau khi có sự giám sát của đại diện khách hàng (3 thành viên), chủ đầu tư (1 thành viên) và đại diện ngân hàng BIDV.

Các thành viên đại diện khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng không được phép sử dụng số tiền nêu trên cho mục đích khác ngoài mục đích hoàn thiện dự án trên đúng theo tiến độ cam kết. Hình thức cùng chủ đầu tư quản lý dòng vốn của khách hàng Usilk City chỉ có thể bảo đảm công trình tiếp kiến thi công với nguồn vốn được bổ sung kịp thời, đầy đủ nhưng chưa bảo đảm mang lại chất lượng công trình đạt chuẩn.

Những rủi ro gặp phải từ mô hình Usilk City  Thứ nhất, đó là rủi ro về mặt chất lượng công trình. Tuy nhiên, do gặp khó khăn về nguồn vốn nên dự án Usilk city đã ngừng thi công hơn hai năm nay. Bên cạnh đó, các bên hoàn toàn có động cơ để ưng ý một quy trình thi công, giám sát và nghiệm thu được nới lỏng hơn do phải đuổi kịp tiến độ dự án đã đề ra, từ đó có thể dẫn đến một số rủi ro về mức độ đánh đổi của tiến độ và chất lượng công tác thi công công trình.

Hơn nữa, điều mà các bên này trong “mô hình Usilk” quan hoài chính là tiến độ dự án.